وبلاگ

ای فراهم گردید که قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها در سال ۱۳۷۴ تصویب گردد که وفق این قانون تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغی جزو عناصر قانونی جرم لحاظ گردید و وفق این قانون متخلفین مستلزم تعقیب کیفری، مخاطب این قانون، قرار گرفتند ولی چنان بنظر میرسد که این قانون بدون لحاظ اصل مالکیت فقط در جهت مجازات بر آمده و علیرغم اسم آن فقط به برخورد با متخلفین بدون پیشگیری از آن است که ابتداعا به پیشینه تاریخی و برسی تفضیلی بر مبنای اصول حقوقی و فقهی آن میپردازم و سپس در نتیجه گیری کلی اشکالات وارده بدان را معروض میدارم.
اگر اراضی و زمین هایی که مطابق طرح تفصیلی کاربری آن باغات باشد و مالک آن بدون مجوز قانونی اقدام به تغییر کاربری و تفکیک و خانه سازی ملک اقدام نماید. در این صورت شهرداری می تواند ملک را به جرم «تغییر کاربری» و «قطع اشجار» و به استناد تبصره ۱ ماده ۶ قانون مذکور، قهراً تملک نماید. لازم به ذکر است در صورت فوق، با توجه به اینکه نحوه استفاده از ملک از کاربری مقرر در طرح تفصیلی تغییر می یابد، عنوان جرم «تغییر کاربری» نیز بر آن بار گردیده و می توان آن را یکی از مصادیق جرم «تغییر کاربری» دانست. مطابق تبصره ذیل ماده ۶ قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها در صورتی که قطع درخت از طرف مالکین به نحوی باشد که باغی را از بین ببرد و از زمین آن به صورت تفکیک و خانه سازی استفاده کند، همه زمین به نفع شهرداری ضبط می شود.
البته در صورتی که شهرداری بر اساس این تبصره، ملکی را تملک و ضبط نمود، نمی تواند از آن با وضع موجود و خارج از کاربری باغات استفاده نماید. بنابراین در این موارد نیز شهرداری می بایست مراحل قانونی تغییر کاربری در کمسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران را طی نموده و پس از آن از ملک استفاده ای غیر از کاربری باغات بنماید، این تبصره را باید از جمله ی «قوانین متروک» دانست. زیرا علیرغم مترقی بودن حکم آن، هیچگاه توسط شهرداری ها اجرا نمی شود و با توجه به رویه دادگاه ها در مورد تملکات قهری شهرداری ها، عملاً هم هیچ محکمه ای تمایلی به اجرای مفاد آن ندارد.
مطابق ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تعیین کاربری املاک در طرح تفصیلی و تغییر آن، در صلاحیت کمسیون مقرر در همان ماده است. البته پیشنهاد تغییر کاربری املاک می بایست از سوی شهرداری ها صورت پذیرد و علیرغم صلاحیت کمسیون ماده ۵ قانون مذکور در تغییر کاربری املاک، شهرداری ها به جهت ارسال پرونده ها به کمسیون مذکور و ارائه پیشنهاد تغییر کاربری املاک با اخذ مصوباتی از شورای اسلامی شهر با عنوان «عوارض و یا بهای خدمات تغییر کاربری»، شهروندان را ملزم به واگذاری قسمتی از اراضی خود و یا بهای آن به صورت رایگان به شهرداری می نمایند.
در برخی از مصوبات شورای اسلامی شهرها، شهرداری ملزم به اخذ بهای قسمتی از اراضی تغییر کاربری یافته به قیمت روز بوده و یا اینکه مخیر بین انتخاب قسمتی از اراضی و یا بهای آن گردیده است. اینگونه مصوبات نیز با همان استدلال های بکار رفته در آراء پیش گفته هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، توسط این هیئت ابطال شده است. با گذر از برخی از ایرادات آراء مذکور، این آراء نیز برای مراجع ذیصلاح در تصویب، تغییر و اجرا کننده طرح های جامع و تفصیلی لازم الاتباع بوده و از این جهت تمامی عوارضات و مبالغ پرداختی به شهرداری ها بابت تغییر کاربری املاک، قابل استرداد است.
رویه شهرداری ها در مورد کیفیت اخذ عوارض تغییر کاربری، دو حالت دارد: اخذ قسمتی از زمین و اخذ بهای قسمتی از زمین. در برخی از آراء صادره از هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، تصویب و وضع این عوارض را از حیطه اختیارات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، کمسیون ماده ۵ و یا شورای شهر خارج شناخته شده است. بنابراین هر مصوبه ای که توسط شورای اسلامی شهرها تصویب شود و در آن اختیار اخذ رایگان قسمتی از زمین و یا بهای آن به نرخ روز به شهرداری داده باشد، غیر قانونی بوده و قابل ابطال در مراجع ذیصلاح یعنی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری است. علاوه بر آن تمامی وجوهی که از این بابت به شهرداری پرداخت شده و یا اراضی و زمین هایی که به موجب این موبات به شهرداری واگذار گردیده است، قابل استرداد است.

بند چهارم- نبود مبنای قانونی برای کمیسیون ماده ۵ در مورد تغییر کاربری

قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با پیروی از الگوی شهرسازی و معماری کشورهای پیشرفته در سال ١٣۵١ به تصویب رسید. ماده ٢ این قانون تصویب نهایی طرح های جامع شهری را در صلاحیت شورای عالی شهرسازی و معماری مرکب ازگروهی از وزیران که هریک به مناسبتی دارای مسئولیت در مدیریت شهرها هستند مانند وزیر مسکن، وزیر آب و برق و دیگر وزیران و رئیس سازمان برنامه و بودجه گذارد و در اصلاحیه های بعدی، وزیر راه و ترابری، رئیس سازمان حفاظت از محیط زیست و رئیس سازمان میراث فرهنگی به دلیل اهمیت طرح های جامع شهری به عضویت این شورا درآمدند.
قانون وزارت مسکن و شهرسازی نیز که درسال ١٣۵٣ به تصویب رسید تعاریف جامعی از «طرح جامع شهری» و «طرح تفصیلی» در بندهای ٢و٣ ماده یک این قانون ارائه داد تا در تدوین این گونه طرح ها الگو و راهنمای شورای عالی شهرسازی و معماری ایران باشد(کاشانی، ١٣٩٣).
به این ترتیب، طرح جامع، طرح بلند مدتی است که در آن شیوه بهره برداری از زمین های شهر، منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندی های عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی، ترمینال ها، فرودگاه ها… و تعیین و تثبیت می شوند. با تصویب طرح جامع اول تهران در سال ١٣۴٩ و تصویب طرح تفصیلی آن، مقررات شهرسازی در تهران تثبیت شد و شهرداری ها هم بر پایه ماده ٧ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی مکلف به اجرای مقررات شهرسازی یعنی طرح جامع و طرح تفصیلی شهری شدند. مردم هم از این مقررات تبعیت می کردند و وزارت مسکن و شهرسازی و مقامات قضایی مراقبت کامل از پیشگیری از هرگونه تخلّفی از این مقررات داشتند. در سال ١٣۶۵ به دلیل اهمیت طرح تفصیلی تهران، قانونی تصویب شد که بر پایه آن بررسی و تصویب طرح تفصیلی و تغییرات آن در تهران به عهده کمیسیونی مرکب از وزیر مسکن و شهرسازی، کشور، نیرو، سرپرست سازمان حفظ محیط زیست و چند وزیر دیگر و شهردار تهران قرار گرفت.