به منظور حفظ مصالح عمومی و جلوگیری از خرید و فروش غیر عادی زمینهای موات ممکن است به موجب قوانین خاص ، مقداری از این اراضی ملک دولت محسوب شود، چنانچه به موجب لایحه قانونی ثبت اراضی موات اطراف تهران از تاریخ ۱۶/۵/۱۳۳۴ تقاضای ثبت اراضی بایر بدون مالک و موات اطراف شهر تهران از تاریخ ۲۸/۵/۱۳۳۱ فقط از بانک ساختمانی پذیرفته می شود .و هیچ کس نمی تواند به عنوان احیا اراضی موات تقاضای ثبت کند و این قاعده رفته رفته به غالب شهرستانهای مهم ایران سرایت داده شد.[۸۷]
ج ـ مرجع تشخیص اراضی موات
ماده ۱۲ قانون زمین شهری در خصوص مرجع تشخیص نوع زمین (موات، بایر و دایر)که داخل محدوده شهر ها بوده وزارت مسکن و شهر سازی را متولی این امر تعیین کرده است .اما در خصوص اراضی موات خارج از محدوده شهرها قانون دیگری تصویب شده است که به موجب تبصره ۱ ماده قانون تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۳۰/۹/۱۳۶۵ : «تشخیص موات بودن اراضی موات خارج از محدوده شهرها بر عهده وزارت جهادکشاورزی نهاده شده است که از طریق هیات هفت نفره اقدام می نماید.در صورتی که متصرف فعلی ، منکر موات بودن زمین باشد از طریق دادگاه صالح اقدام به عمل می آید و چنانچه دادگاه رای به موات بودن زمین بدهد سند آن را ابطال و از متصرف خلع ید خواهد شد.» ماده ۲ آیین نامه اجرایی این قانون نیز به این امر اشاره دارد: « اراضی موات از نظر این قانون ،زمین هایی است که سابقه احیا و بهره برداری ندارند و به صورت طبیعی مانده و افراد به صورت رسمی یا غیر رسمی برای آنها سند تهیه کرده اند ».[۸۸]
دـ ملاک دایر یا بایر بودن زمین
ملاک دایر یا بایر یا موات بودن زمین تاریخ تصویب قانون لغو مالکیت اراضی شهری است .چنانچه زمینی موات بوده و تا تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ (تاریخ تصویب قانون لغو مالکیت اراضی شهری) احیا و عمران نشده باشد اقدامات عمرانی بعد از این تاریخ روی آن زمین وصف قانونی موات بودن زمین را زایل نمی کند. زیرا این تاریخ ،جهت تمییز اراضی موات از دایر و بایر است و حکم دادگاه نیز بایستی با بررسی وضعیت زمین در آن تاریخ و قبل از آن صادر شود .اما در خصوص اراضی بایر چنانچه تا قبل از اسفند ماه سال ۱۳۶۰ (تاریخ تصویب اراضی شهری) اقدامات عمرانی و احیا بر روی این اراضی انجام شده باشد موجب تشخیص دایر بودن آن و موجد حق برای مالکین اراضی خواهد بود.البته طبق ماده ۵ قانون زمین شهری دایر بودن زمین باید فعلیت داشته باشد.[۸۹]

فصل دوم

هیات حل اختلاف

گفتار اول: اعضای تشکیل دهنده هیات حل اختلاف
هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف مرکب از ۳ عضو می باشد:
۱) یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه ؛
۲) رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی؛
۳) حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهادکشاورزی یا قائم مقام آنها ؛
مطابق ماده ۸ آیین نامه ، هیات در ساعات غیر اداری در محل دبیرخانه [۹۰]تشکیل و با حضور همه اعضا رسمیت می یابد و پس از بررسی مدارک و دلایل ارائه شده مبادرت به صدور رای می نماید .در صورت نقص پرونده و ضرورت تحقیقات بیشتر و جلب نظر کارشناس ، هیات قرار ارجاع امر به کارشناس منتخب را صادر می نماید .در صورتی که اعضای هیات تشخیص دهند که درخواست متقاضی خارج از شمول مقررات قانون بوده و یا ملک مورد تقاضای ثبت از اراضی دولتی ، ملی ، موات ، منابع طبیعی و عمومی باشد رای به رد درخواست متقاضی صادر می کند
نکته :نقش قاضی در هیات از سه جهت اهمیت دارد :
۱) هدایت اموری که جنبه قضایی دارد
۲) اجرای صحیح قانون و نظارت بر آن
۳) جلوگیری از هرگونه انحراف و سوءاستفاده از قانون.[۹۱]
هیات حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت نیز متشکل از ۳ عضو بوده است (یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه ، یک نفر خبره ثبتی از بین کارکنان مجرب که توسط رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین می گردد، رئیس ثبت یا قائم مقام وی).
مطابق ماده ۱۷ آیین نامه مواد ۱۴۷و۱۴۸ محل تشکیل هیات اداره ثبت محل خواهد بود و جلسات آن با حضور۲ نفر از اعضا رسمیت یافته و تصمیمات هیات حداقل با دو رای لازم الاجرا می باشد.
هیات حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت پس از تشکیل ، اظهارات متقاضی را اخذ می نماید که اهم آن به قرار زیر است:
۱) مال غیر منقول را از چه کسی خریداری کرده است که در صورت تعاقب ایادی اسامی را اعلام می نماید تا به مالک ثبتی ختم گردد.
۲) ملک درحال حاضر به صورت باغ یا زمین کشاورزی یا ساختمان یا به هر صورت دیگر است ذکر گردد.
۳) ملک به صورت محصور است یا غیر محصور .
هیات فوق الذکر پس از تشکیل و اخذ اظهارات متقاضی یکی از کارشناسان ثبتی را انتخاب می کند . کارشناس منتخب پس از ارجاع پرونده ، محل را معاینه کرده و تصرفات فعلی متقاضی را از نظر تناسب میزان مالکیت با تصرفات با توجه به سوابق پرونده ثبتی مشخص و ضمن ترسیم نقشه ، محل مورد تصرف را روی آن منعکس می نماید و علاوه بر آن حدود و ثغور، مساحت عرصه، قدمت اعیان ملک، حقوق ارتفاقی، شماره فرعی و اصلی، نحوه تصرفات و ارزش عرصه و اعیان مراتب را صورت جلسه کرده و به امضای متقاضی یا متقاضیان و شهود معرفی شده از سوی متقاضی رسانیده و صورتمجلس و نقشه ترسیمی را به دبیر هیات تسلیم می نمود.
گفتار دوم ـ صلاحیت هیات حل اختلاف
طبق ماده ۱ قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی که مقرر می دارد :« به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشاء تصرفات متصرفان ، نیز قانونی است و هم چنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند لیکن به علت وجود حداقل یکی از موارد مندرج در ماده فوق الذکر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نیست ، در هر حوزه ثبتی هیات یا هیاتهای حل اختلاف که در این قانون هیات نامیده می شود با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می نماید .»هم چنین با توجه به ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون مذکور مستفاد می گردد که هیات حل اختلاف موضوع قانون فوق الذکر صلاحیت رسیدگی به کلیه تقاضاهای واصله به این هیات را دارا می باشد ،و هیچ مرجع دیگری توسط قانون غیر از هیات حل اختلاف پیش بینی نگردیده است .
البته نکته ای که از ذکر آن نباید غافل شد این است که هرگاه اختلاف در اصل ملکیت مطرح باشد این موضوع از صلاحیت هیات خارج و در صلاحیت محاکم قضایی می باشد و تا زمانی که دادگاه اقدام به صدور حکم ننماید هیات حق رسیدگی به موضوع را نخواهد داشت .
در ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۶۵، رسیدگی به همه موارد مندرج در ماده مزبور و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک در صلاحیت هیات یا هیاتهایی مرکب از دو نفر قاضی دادگستری و یک نفر از کارکنان ثبت بود که به هر حال این هیات به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نمود.[۹۲] ولی به موجب مواد ۱۴۷و۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۲۱/۶/۱۳۷۰در صلاحیت هیاتها تغییراتی بوجود آمد، بدین شرح که به منظور رسیدگی سریع تر به پرونده ها و این که اگر اختلافی بین طرفین وجود نداشته و به اظهارنظر قضایی نیازی نباشد و در نتیجه از اتلاف وقت و صرف هزینه های نابجا جلوگیری گردد دو مرجع مختلف به شرح زیر برای رسیدگی به تقاضاها مقرر گردید:
الف : رئیس ثبت اسناد و املاک محل ملک یا کفیل اداره ثبت
در خصوص موارد صلاحیت رئیس ثبت می توان به بندهای یک و دو ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت اشاره نمود که مهم ترین رکن آنها ، وجود توافق بین متصرف و مالک است . اما صرف توافق کافی نیست و شرایط دیگری هم لازم است .از جمله در بند ۱ ماده فوق الذکر که املاک مفروزی را مد نظر دارد ، باید تصرف بلامنازع متصرف، توسط کارشناس ، محرز گردد و کسی به تصرف معترض نباشد و عرصه مورد تصرف نیز متعلق به اوقاف یا دولت یا شهرداری نبوده و مالک عرصه و اعیان یکی باشد و
علاوه بر این ، باید ملک مورد ادعا دارای سابقه ثبت بوده و متصرف نیز بتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید .و یا در مورد املاک مشاعی ، باید کلیه مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متصرف موافقت داشته باشند و کسی نسبت به آن معترض نبوده و مقدار تصرف متقاضی هم از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد .
اما گذشته از تمامی این شرایط باید اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت ، امکان داشته باشد و الاپرونده را جهت رسیدگی به هیاتهای حل اختلاف خواهد فرستاد. هم چنان که مطابق بند ۸ بخشنامه شماره ۱۵۷۹۱/۴۱/۱ تاریخ ۲۳/۹/۱۳۷۸ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ، مهری با این عنوان « توافقی نیست به هیات حل اختلاف ارجاع شود.تاریخ …رئیس ثبت » باید از طرف اداره کل ثبت استان تهران تهیه گردد و روسای کلیه واحد های ثبتی مکلفند برابر مقررات مصرحه در آیین نامه ، به ترتیب و نوبت ، تقاضاها را رسیدگی ، در صورتی که سند مالکیت قابل صدور از طریق توافقی نباشد ، تقاضارا به مهر مذکور ممهور و توسط دبیرخانه به هیات ارجاع نمایند.
البته بخشنامه فوق الذکر به علت جلوگیری از تضیع حقوق متقاضیان و پیش گیری از ارجاع بی دلیل پرونده ها از ناحیه رئیس ثبت به هیات حل اختلاف ، در ادامه چنین مقرر داشته که روسای ثبت مکلفند مراتب عدم حصول توافق را به طور مستدل و روشن قید نمایند و سپس پرونده ها را به هیات حل اختلاف ارجاع کنند.
ب :هیات حل اختلاف مستقر در ثبت محل
رسیدگی به آن قسمت از تقاضاهایی را که در صلاحیت هیات حل اختلاف است می توان به شرح زیر طبقه بندی کرد:
۱)تقاضاهای مربوط به املاک مفروز که دارای شرایط زیر باشد:
* بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد به عبارت دیگر تصرف متصرف و متقاضی بلا منازع نباشد
* وجود معترض
* عدم امکان اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت
* عدم ارائه سند عادی مالکیت
۲) در تقاضاهای مربوط به املاک مشاع باید به دو نکته توجه شود:
* به سایر مالکین مشاعی دسترسی نباشد
* مال مشاع را قبل از افراز نمی توان با حدود اربعه معین به ثبت رسانید.
۳)مواردی که عرصه مورد تقاضا وقف است .
۴)مواردی که عرصه تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری است .
۵)مواردی که مالکیت عرصه و اعیان مورد تقاضا از هم جداست .
۶)مواردی که ملک مورد تقاضا سابقه ثبت نداشته باشد.
۷)رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه .[۹۳]
نکته ای که راجع به بند ۵ باید متذکر گردید این نکته می باشد که « به منظور جلوگیری از تصرفات غیر قانونی اشخاص در اراضی دولتی و شهرداریها تنها تصرفاتی معتبر شناخته می شود که تا تاریخ ۱/۱/۱۳۷۰ احداث بنا شده باشد».[۹۴]
گفتار سوم ـ نحوه رسیدگی به تقاضاها و صدور رای
رسیدگی در هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف نیازمند انجام اقداماتی از سوی دبیرخانه هیات می باشد .دبیرخانه مکلف است درخواستهای واصل شده را به ترتیب تاریخ وصول بررسی و پس از ممیزی آن و مطابقت مدارک اسکن شده با تصاویر مصدق آن و اخذ گواهی تثبیت موقعیت نقشه ملک در سوابق کاداستر و احراز موضوع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طریق الکترونیکی شماره پیگیری را به متقاضی اعلام نماید .در صورتی که تصویر مصدق مدارک مالکیت ظرف مدت ۲۰ روز به دبیرخانه واصل نگردد ، دبیرخانه مراتب را به نحو الکترونیکی به متقاضی اخطار و چنانچه مدارک ظرف ۲۰ روز به دبیرخانه تسلیم نشود فایل مذکور بایگانی و به مدت سه ماه نگهداری و پس از آن در صورت عدم مراجعه متقاضی حذف خواهد شد .(ماده ۵ آیین نامه قانون تعیین تکلیف )
دببرخانه مکلف است کلیه مراحل ثبت تقاضا ها و ممیزی مدارک را در سیستم ثبت و پس از تکمیل و تعیین نوبت مراتب را به متقاضی اعلام نماید .(ماده ۶ آیین نامه قانون تعیین تکلیف)
پس از انجام مراحل فوق توسط دبیرخانه دبیر هیات مکلف است از اداره ثبت استعلام نماید و در صورتی که ملک جزء مستثنیات باشد مراتب را به طور کتبی به هیات گزارش کند تا هیات با توجه به آن تصمیم مقتضی را اتخاذ نماید.(تبصره ۲ ماده ۲ قانون تعیین تکلیف)
هیات در صورت احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی و سایر شرایط تعیین شده در قانون ، پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن مبادرت به صدور رای می نماید. هیات در رسیدگی خود باید به مستثنیات قانون توجه داشته باشد و در صورتی که اراضی سابقه ملی یا موات بودن داشته باشد مکلف است نظر وزارتخانه های راه و شهر سازی یا جهاد کشاورزی را استعلام نماید .وزارتخانه های مذکور نیز مکلفند ظرف یک ماه پس از وصول نامه هیات به استعلام پاسخ دهند .در صورت عدم ارسال پاسخ یا پاسخ خلاف واقع متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت سه ماه تا یک سال و در صورت تکرار به انفصال دائم از خدمت دولتی محکوم می گردد. عدم ارسال پاسخ مانع رسیدگی هیات نخواهد شد و هیات بدون توجه به این امر به رسیدگی خود ادامه خواهد داد.
آرای هیات باید به موجب ماده ۳ قانون تعیین تکلیف در دو نوبت به فاصله ۱۵روز از طریق روزنامه کثیرالانتشار و محلی به وسیله اداره ثبت محل آگهی گردد. هم چنین این اداره مکلف است در روستاها علاوه بر انتشار آگهی رای هیات را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل الصاق نماید .در صورتی که اشخاص ذی نفع به آرای اعلام شده اعتراضی داشته باشند از تاریخ انتشار و الصاق آگهی در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم و رسید اخذ نمایند. معترض باید ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی
محل نماید و گواهی آن را به اداره ثبت محل تحویل دهد .در این صورت اقدامات ثبت موکول به صدور حکم قطعی از دادگاه خواهد بود.در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض ، گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارائه نکند ، اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت نماید .صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود و معترض می تواند به ادعای اینکه سند مالکیت بر خلاف قانون صادر شده است در دادگاه عمومی دادخواهی کند اعتراض و دادخواهی مزبور باید با تقدیم دادخواست باشد.(ماده ۲و صدر ماده ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی).[۹۵]
هیات حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷و ۱۴۸ قانون ثبت پس از کارشناسی ملک توسط کارشناسان اداره ثبت اسناد و یا هیات کارشناسی ، که منجر به تعیین موقعیت ملک مورد تقاضا در کل پلاک ثبتی می گردد ؛ بعلاوه یکی از نمایندگان اداره ثبت نظر کارشناس و سه نفر نیز به عنوان گواه تصرف متقاضی را مورد تایید قرار می دهند اقدام می نماید .پس از طی مراحل فوق که از ثبت نام متقاضی و در نوبت قرار گرفتن و در نظر گرفتن پلاک فرعی برای ملک مورد تقاضا شروع شده و به کارشناسی ملک و تایید نماینده ثبت خاتمه پیدا می کند ، پرونده آماده صدور رای می باشد.در این زمان نحوه رسیدگی هیات با توجه به وضعیت ملک متقاضی متفاوت خواهد بود:
الف- چنانچه ملک سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالک متصرف است و هیات به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه به واحد ثبتی ابلاغ کند .اداره ثبت مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه مراتب را ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماده ۵۹ آیین نامه قانون ثبت به اطلاع اداره ثبت برساند. تحدید حدود این قبیل املاک با درخواست متقاضی به صورت تحدید حدود اختصاصی انجام می شود .(اگر ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود نداشته باشد واحد ثبتی طبق قسمت اخیر اقدام خواهد نمود.) ( تبصره ۴و۵ ماده ۲ قانون اصلاح مواد ۱و۲و۳)